左秀柒律师亲办案例
为某银行出具的一份法律意见书
来源:左秀柒律师
发布时间:2011-06-22
浏览量:2222

贵州本芳律师事务所

法律意见书

       (2010)本芳法意字第0355号

……银行……地区分行:

就贵行咨询的《……公司办理49990万元农村路网中长期贷款抵押送审材料》的合法性问题,经我所进行审查,现提出如下法律意见,供贵行参考:

一、贵行应充分注意涉案抵押财产的合法性问题。
     就贵行提供的资料来看,涉案抵押土地原属农村集体土地,只是现在登记为……公司享有所有权的国有出让土地而已。经调查,目前涉案土地上的不动产的拆迁、征用土地的补偿均未进行,且涉及的相关农户对此均未明确知情。而……公司系……人民政府投资设立的国有独资公司,办证的……国土资源局亦系……政府的下属机构,涉案贷款又是用于……新区的建设。因此,根据上述两种现象结合涉案土地目前还未缴纳土地出让金的情况来考量,涉案土地的登记是否合法值得怀疑!不能排除违规甚至违法办证行为的存在。《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定:“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效……非法批准、使用的土地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处。”据此,如果涉案土地登记行为存在问题,不能排除涉案土地将被收回的风险,贵行的涉案贷款将可能处于没有保障的状态,风险不言而喻。

建议贵行:要求借款人提供涉案土地登记的所有原始程序资料(如征地文件、公告、办理的征地手续等),并实地对涉及的相关民众进行调查,以确定真伪。或要求借款人另行提供其他抵押物。

二、贵行应注意涉案抵押土地的评估问题。

现阶段,中国有关房屋、土地虚假评估制裁性规范没有刚性条款作为保障,而且中国诚信制度不健全,评估事务操作过程中,价值受人为因素影响较大。本案中,涉案土地估价报告对涉案土地估价为2675.29元每平方米,请贵行注意考量评估价是否偏高的问题。建议贵行在贷款抵押物评估过程中,将责任落实到具体经办人,亲自参与、把关,防止评估价虚高,增大贷款风险。

三、贵行应充分注意……国土资源局的承诺问题。

《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定:“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。”据此,……国土资源局的承诺违反法律规定,无效,对贵行没有任何意义。并且从风险防范角度看,将还款保障寄托在国家机关的“承诺上”,贵行承担的风险压力不言而喻。

四、贵行应充分考虑涉案抵押土地的变现能力

涉案土地目前至少还面临着拆迁、补偿等手续,故贵行要充分考虑涉案土地变卖的能力,因为即使真实合法的财产其变现能力也会因各种原因降低,从而使权利人的利益受到损失。另外还应充分考虑土地不能变现的可能性,以免出现贵行无力接受该项财产又无法变卖的情况。

五、办理抵押担保时应切实办好法律规定的手续。

首先进行担保应当与担保人订立担保合同,合同必须是书面形式。其次,按法律规定应当办理抵押登记的,应按法律规定到不同的登记部门去办理抵押登记手续,抵押合同自登记之日起生效。
    六、其他应注意的问题。
      1、……规划局……市规通〔2010〕……号通知中载明:“本通知有效期一年,逾期无效”据此,贵行应注意一年后规划设计条件是否会发生变化从而影响地价的问题。

2、建设用地规划许可证(地字第520000201……号)没有发证机关的印章,依法没有效力,提请贵行注意!

综上所述,贵行办理该宗贷款及抵押担保,应充分注意涉案抵押土地的合法性、真实性,考虑涉案土地的变现能力,并合法地办理抵押登记手续,以确保、增加借款人违约时抵押权实现的可行性和主债权获得清偿的最大限度性。

以上法律意见,供贵行在办理涉案贷款时参考。

 

贵州本芳律师事务所

左秀柒  律师

孙建桥  律师

二○一○年十二月十二日

 

 

 

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